Ratgeber · Kaufen
Immobilie in Thailand kaufen als Ausländer
Die wichtigste Nachricht zuerst: Ja, Sie können als Deutscher in Thailand Immobilieneigentum erwerben – aber nicht jede Form davon. Wer die Regeln kennt, kauft sicher; wer sie ignoriert, riskiert sein Geld. Hier sind die drei Wege, die in der Praxis funktionieren, und die Konstruktionen, von denen wir abraten.
Weg 1: Die Eigentumswohnung (Condo) – voll in Ihrem Namen
Das thailändische Condominium-Gesetz erlaubt Ausländern, Wohnungen in registrierten Condominium-Gebäuden als volles Eigentum (Freehold) zu besitzen. Die Wohnung wird im Land Office auf Ihren Namen eingetragen – so sicher wie ein Grundbucheintrag in Deutschland.
Zwei Bedingungen müssen erfüllt sein:
- Foreign Quota: Höchstens 49 % der Wohnfläche eines Gebäudes dürfen Ausländern gehören. Vor dem Kauf muss geprüft werden, ob in „Ihrem" Gebäude noch Quote frei ist – das bestätigt das Juristic Office des Gebäudes schriftlich.
- Geld aus dem Ausland: Der Kaufpreis muss nachweislich als Fremdwährung aus dem Ausland nach Thailand überwiesen werden, mit dem Verwendungszweck „Kauf eines Condominiums". Die Bank stellt darüber eine Bescheinigung aus (Foreign-Exchange-Nachweis), ohne die das Land Office die Eigentumsübertragung auf einen Ausländer nicht einträgt.
Weg 2: Haus und Grundstück – Leasehold statt Eigentum
Land dürfen Ausländer in Thailand grundsätzlich nicht besitzen. Wer ein Haus mit Garten will, nutzt in der Praxis meist einen registrierten Mietvertrag über 30 Jahre (Leasehold):
- Der Vertrag wird im Land Office auf dem Chanote eingetragen und bindet auch einen neuen Eigentümer des Grundstücks.
- Verlängerungsoptionen (z. B. 30+30 Jahre) sind üblich, aber rechtlich nur so stark wie die Gegenpartei: Einklagbar ist sicher nur die erste eingetragene Periode. Das muss in den Preis einfließen.
- Das Gebäude selbst kann getrennt vom Land in Ihrem Eigentum stehen (eigene Baugenehmigung bzw. Übertragungsurkunde) – eine sinnvolle Ergänzung zum Leasehold.
Alternativen wie Nießbrauch (Usufruct) oder Superficies gibt es ebenfalls; was passt, hängt vom Einzelfall ab und gehört in die Hand eines Anwalts.
Finger weg: die „Thai-Firma als Landbesitzer"
Immer wieder wird Ausländern empfohlen, eine thailändische Gesellschaft zu gründen, die das Land hält, mit thailändischen Strohmann-Gesellschaftern. Klar gesagt: Nominee-Konstruktionen sind illegal. Firmen, die nur zum Landbesitz existieren, können aufgelöst und zum Verkauf des Landes gezwungen werden. Eine echte, aktiv wirtschaftende Firma ist etwas anderes – aber das ist ein Betriebs-, kein Immobilienthema.
Chanote: nicht jedes „Grundstückspapier" ist gleich viel wert
Thailand kennt mehrere Stufen von Landtiteln. Kaufen (bzw. leasen) sollten Sie nur mit Chanote (Nor Sor 4 Jor) – dem vollwertigen, vermessenen Landtitel – oder in Ausnahmen mit Nor Sor 3 Gor. Alles darunter ist für Ausländer praktisch tabu. Der Titel wird bei der Due Diligence im Land Office geprüft: Eigentümer, Belastungen, Wegerechte, Pfandrechte.
Kaufnebenkosten: womit Sie rechnen müssen
| Posten | Höhe (Orientierung) | Anmerkung |
|---|---|---|
| Übertragungsgebühr (Transfer Fee) | 2 % des amtlichen Werts | oft zwischen Käufer und Verkäufer geteilt |
| Specific Business Tax | 3,3 % | wenn der Verkäufer weniger als 5 Jahre Eigentümer war |
| Stempelsteuer | 0,5 % | entfällt, wenn Specific Business Tax anfällt |
| Quellensteuer des Verkäufers | progressiv | wirtschaftlich meist Sache des Verkäufers |
| Anwalt / Due Diligence | ca. 30.000–60.000 THB | die beste Investition des ganzen Kaufs |
Wer die Nebenkosten trägt, ist in Thailand Verhandlungssache – klären Sie es im Kaufvertrag, nicht per Handschlag.
Neubau vom Bauträger (Off-Plan)
Neubauprojekte locken mit Ratenzahlung während der Bauphase. Prüfen Sie vor der Reservierung: Erfolgsbilanz des Bauträgers (fertiggestellte Projekte besichtigen!), Umweltgenehmigung (EIA), Zahlungsplan möglichst nah am Baufortschritt und die Vertragsklauseln für Bauverzug. Ein Treuhandkonto ist in Thailand nicht vorgeschrieben – umso wichtiger ist der Blick auf den Bauträger selbst.
So gehen Sie konkret vor
- Eigentumsform klären (Condo Freehold? Haus mit Leasehold?) – vor der Objektsuche.
- Objekt auswählen und unabhängigen Anwalt beauftragen (nicht den des Verkäufers).
- Due Diligence: Titel, Quote, Lasten, Bauträger.
- Kaufpreis korrekt aus dem Ausland überweisen (Verwendungszweck!).
- Übertragung im Land Office, Schlüsselübergabe mit Protokoll.
Wir begleiten jeden dieser Schritte auf Deutsch – von der Suche bis zur Übergabe. So läuft der Kauf mit uns ab, oder schreiben Sie uns direkt.