Ratgeber · Mieten
Wohnung mieten in Thailand: Mietvertrag und Kaution
Die meisten Streitigkeiten bei Mietwohnungen in Thailand drehen sich nicht um die Miete, sondern um die Kaution: wie hoch sie sein darf, was der Vermieter davon abziehen darf und wann sie zurückkommt. Wer die Regeln vor der Unterschrift kennt und den Einzug sauber dokumentiert, bekommt sein Geld in aller Regel vollständig zurück.
Wie hoch ist die Kaution in Thailand?
| Mietdauer | Üblich in Pattaya | Anmerkung |
|---|---|---|
| Jahresvertrag (12 Monate) | 2 Monatsmieten Kaution + 1 Monatsmiete im Voraus | der Standard für Langzeitmieter |
| 6 Monate | 1–2 Monatsmieten + 1 im Voraus | oft etwas höhere Monatsmiete |
| 1–3 Monate (Überwintern) | meist 1 Monatsmiete | häufig Vorauszahlung des ganzen Zeitraums |
Die Kaution heißt im Vertrag meist security deposit (Thai: เงินประกัน). Davon zu unterscheiden ist die Ablöse (key money, เงินกินเปล่า), die bei Wohnungen selten, bei Geschäftsräumen aber üblich ist – und anders als die Kaution nicht zurückgezahlt wird.
Welche Regeln gelten für Vermieter?
Seit 2018 ist die gewerbliche Wohnraumvermietung in Thailand eine verbraucherschutzrechtlich „kontrollierte" Vertragsart. Für Vermieter, die mehrere Einheiten vermieten (die Schwelle liegt nach der Änderung von 2019 bei fünf oder mehr Einheiten), gelten insbesondere:
- Kaution und Vorauszahlung zusammen höchstens drei Monatsmieten,
- Rückzahlung der Kaution innerhalb von 7 Tagen nach Mietende, abzüglich nachgewiesener Schäden,
- Strom und Wasser nur zum tatsächlichen Versorgertarif, ohne Aufschlag,
- vorzeitige Kündigung durch den Mieter mit 30 Tagen Frist, wenn mehr als die Hälfte der Laufzeit vorüber ist.
Wichtig: Der private Eigentümer, der seine eine Condo-Wohnung vermietet, fällt in der Regel nicht darunter. Für ihn gilt, was im Vertrag steht – umso wichtiger ist, dass dort alles Entscheidende geregelt ist.
Was in den Mietvertrag gehört
- Namen und Passnummern beider Parteien, bei Condos den Nachweis, dass der Vermieter Eigentümer ist (Kopie des Titels),
- Laufzeit, Miete, Fälligkeit und Höhe der Kaution samt Rückzahlungsfrist,
- wie Strom und Wasser abgerechnet werden (Tarif pro kWh!),
- wer Reparaturen zahlt (Klimaanlagen-Wartung, Geräte, Schäden durch Abnutzung),
- Kündigungsregeln für beide Seiten und was bei vorzeitigem Auszug mit der Kaution passiert,
- eine Inventarliste als Anlage – Möbel, Geräte, Zustand.
Verträge sind oft zweisprachig Thai/Englisch. Im Streitfall zählt meist die Thai-Fassung – lassen Sie sich unklare Stellen übersetzen, bevor Sie unterschreiben.
So bekommen Sie die Kaution zurück
- Beim Einzug dokumentieren: Fotos und Video jedes Raums, Zählerstände, vorhandene Schäden schriftlich in der Inventarliste vermerken und vom Vermieter gegenzeichnen lassen.
- Während der Miete: Schäden sofort melden, Klimaanlagen-Reinigung (meist alle 6 Monate) mit Quittung belegen.
- Vor dem Auszug: Termin für die gemeinsame Abnahme vereinbaren, Wohnung gereinigt übergeben, letzte Rechnungen bezahlen.
- Bei der Abnahme: Abzüge nur für echte Schäden, nicht für normale Abnutzung – mit den Einzugsfotos vergleichen. Rückzahlungsdatum schriftlich festhalten.
Kommt die Kaution nicht, hilft zunächst eine schriftliche Mahnung mit Frist.
Verbraucherschutz: die OCPB (สคบ.)
Die thailändische Verbraucherschutzbehörde ist das Office of the Consumer Protection Board (OCPB, Thai: สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค, kurz สคบ.). Sie überwacht die Regeln für gewerbliche Wohnraumvermietung und nimmt Beschwerden von Mietern entgegen – auch von Ausländern.
| Kontakt | Angabe |
|---|---|
| Hotline | 1166 (innerhalb Thailands, Thai/Englisch) |
| Website | www.ocpb.go.th (mit Online-Beschwerde) |
Wann die OCPB hilft: wenn der Vermieter gewerblich vermietet (fünf oder mehr Einheiten) und z. B. die Kaution nicht binnen 7 Tagen zurückzahlt, überhöhte Strompreise berechnet oder mehr als drei Monatsmieten Kaution und Vorauszahlung verlangt hat. Die Behörde vermittelt zwischen Mieter und Vermieter und kann bei Verstößen Sanktionen verhängen.
Was Sie für die Beschwerde brauchen: Mietvertrag, Zahlungsbelege für Kaution und Miete, das Übergabeprotokoll mit Fotos, Ihre schriftliche Mahnung und eine Passkopie. Bei Sprachproblemen helfen wir bei Übersetzung und Formular.
Privatvermieter (eine einzelne Condo-Wohnung) fallen meist nicht unter die OCPB-Regeln. Dort bleibt nach erfolgloser Mahnung das Gericht für geringe Streitwerte (Small Claims) – oft reicht aber schon der Hinweis auf diesen Weg.
Wir prüfen Mietverträge vor der Unterschrift, begleiten Ein- und Auszug mit Protokoll und kümmern uns um die TM30-Meldung. Mieten mit Prince Properties · aktuelle Mietangebote · was das Leben in Pattaya kostet.